Wohnungseigentum als Geldanlage

Wie sieht es hinter deutschen Haustüren aus? Welche Farbe haben die Wände? Und welcher Einrichtungsstil ist hierzulande am beliebtesten? ImmobilienScout24 hat 2.427 Menschen nach ihrer Wohnsituation und den Einrichtungsvorlieben befragt.

Das aktuelle Zinsniveau ist sehr niedrig und Mancher überlegt, seinen alten Immobilienkredit auf die günstigen Konditionen umzuschulden. Dies ist teuer und oft nicht einfach. Ein Forward-Darlehen kann eine Alternative sein, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.

Angebotsverknappung durch hohe Nachfrage nach Wohneigentum besonders im Süden Deutschlands / Immobilien als Anlageform immer beliebter / Das Immobililenportal Immowelt.de befragt über 3.000 Immobiliensuchende. Wohneigentum wird in deutschen Großstädten knapp. Die starke Anziehungskraft der Ballungsräume hat zur Folge, dass das Angebot an interessanten Immobilien abnimmt. Dieses Ergebnis lieferte eine Umfrage des Immobilienportals Immowelt.de.

Makrolage (Lage in Abhängigkeit von Bundesland, Region, Stadt, Kreis, Gemeinde)
Heimatverbundenheit ist etwas schönes, was liegt da also näher, als in der Umgebung nach einem geeigneten Kaufobjekt Ausschau zu halten. Der Weg ist nicht weit und "man" kennt sich in der Gegend aus. Doch wie entwickelt sich die Region? Wo steht sie in 10 Jahren? Ziehen die Menschen weg, weil es zu wenig Arbeit gibt oder werden neue Industrien angesiedelt?

Gelsenkirchen, noch in den 50er Jahren eine Stadt mit 430.000 Einwohnern, heute stehen ganze Straßenzüge leer, die Einwohnerzahl hat sich auf 260.000 reduziert. Oder die "neuen Bundesländer". Viele junge Menschen ziehen auf der Suche nach Arbeit fort, zurück bleiben die leeren Häuser.

Mikrolage (Lager innerhalb einer Stadt oder Gemeinde, also Ortsteil und Straße)
Sehen sie in einer Region Deutschlands Entwicklungspotential und sind sie bei Ihrer Suche fündig geworden, ist eine EINGEHENDE Objektrecherche VOR ORT unerläßlich. Aus unserer eigenen Verwaltertätigkeit in einer deutschen Großstadt wissen wir, welche Wohnungen in welchen Stadtvierteln wie geschnitten Brot gehen und welche Wohnungen auch in einem Ballungsraum intensiv vermarktet werden müssen.

Werbungskosten - Welche Kosten kann der Eigentümer steuerlich geltend machen?

Werbungskosten sind bei Mietobjekten nichts anderes als laufende Kosten, die zur Erzielung von Einkünften - hier Mieteinnahmen - notwendig sind. Das Einkommenssteuergesetz schreibt hierzu:

• "Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG)".
• "Einnahmen sind alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Steuerpflichtigen im Rahmen der Einkunftsarten des in § 2 Abs. 1 Nr. 4 bis 7 zufliesen (§ 8 Abs. 1 EStG)".
• "Der Einkommensteuer unterliegen .... 6. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ... (§ 2 Abs. 1 EStG)".

Die Nettomietrendite - oder was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt!

Der Jahresreinertrag nur unter dem Aspekt "Jahresnettokaltmiete minus Verwaltungs- und Instandhaltungskosten" greift etwas zu kurz. Ein umsichtiger Investor denkt auch daran, dass der Mieter vielleicht nicht immer liquide ist, kleinere Reparaturen im Sondereigentum anfallen, die aus eigener Tasche bezahlt werden müssen oder Leerstand zwischen einem Mieterwechsel zu Mietverlusten führt. Vorsichtige Vermieter bauen hier noch ein zusätzliches Sicherheitspolster in ihre Berechnung ein.

Wenn Sie Ihr Geld in vermietete Wohnungen anlegen möchten, gilt für diese "immobile" Geldanlage der gleiche Grundsatz wie für jede andere Geldanlage.

Im Vordergrund stehen die Ziele: Rentabilität, Sicherheit, Liquidität und Steuerersparnis.

Rentabilität: Vermietete Wohnungen sind zu Anfang mit einer durchschnittlichen Rendite zwischen 3 und 6 Prozent wenig rentabel. Mit steigenden Mieten bei gleichbleibendem Kapitaleinsatz steigt im Laufe der Zeit jedoch die Mietrendite. Durch Hinzurechnung der steuerlichen Zusatzrendite und eines evtl. Gewinns bei Verkauf der Immobilie kann die Rentabilität verbessert werden.