Wohnungseigentum als Geldanlage

Die Nettomietrendite - oder was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt!

Der Jahresreinertrag nur unter dem Aspekt "Jahresnettokaltmiete minus Verwaltungs- und Instandhaltungskosten" greift etwas zu kurz. Ein umsichtiger Investor denkt auch daran, dass der Mieter vielleicht nicht immer liquide ist, kleinere Reparaturen im Sondereigentum anfallen, die aus eigener Tasche bezahlt werden müssen oder Leerstand zwischen einem Mieterwechsel zu Mietverlusten führt. Vorsichtige Vermieter bauen hier noch ein zusätzliches Sicherheitspolster in ihre Berechnung ein.

Jahresnettokaltmiete
+ Betriebskosten
- Hausgeld (Betriebskosten, Verwaltungskosten & Instandhaltungskosten)
- Instandhaltungskosten des Sondereigentums
- Mietausfall
= Jahres-Reinertrag

Es ist grundsätzlich zulässig alle Betriebskosten (www.deutschesmietrecht.de) auf den Mieter abzuwälzen. Sie bilden für den Eigentümer "durchlaufende Posten".  Bei Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung sollte der Käufer sich den Mietvertrag seines "mitgekauften" Mieters jedoch genau ansehen. In etlichen alten Mietverträgen aus den siebziger und achtziger Jahren wurde die Umlage bestimmter Betriebskosten vertraglich ausgeschlossen, sie können somit nicht auf die Mieter umgelegt werden und bleiben beim Vermieter "hängen". Das kann dann so aussehen:

Beispiel 1: Eine 114m² große Wohnung, Bj. 2000, Wohnanlage mit 24 Wohnungen in Kölner Innenstadtlage, Moderne Mietvertäge mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung.

Beispiel 2: Zwei 70m² große Wohnungen, Bj. 1971, Wohnanlage mit 80 Wohnungen in Kölner Randlage, alte handgestrickte Mietverträge mit zahlreichen Ausschlüssen.

Bei Beispiel 1 muss der vermietende Eigentümer 600,00 Euro jährlich an Verwaltungskosten und Rücklage in die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums leisten. Bei diesem prozentualen Verhältnis ist davon auszugehen, das 100% der umlegbaren Betriebskosten auch auf den Mieter umgelegt werden können.

Beispiel 2 ist ein in die Jahre gekommener Großkomplex einer Versicherung, der in den neunziger Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde. Hoher Altmieterbestand. Durch die zahlreichen Ausschlüsse können etliche gängige Betriebskosten nicht oder nur zum Teil auf den Mieter umgelegt werden. 

Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie die Kosten für die Prüfungen des Jahresabschlusses oder für die Geschäftsführung des Eigentümergeeinschaft. Die Verwaltungskosten richten sich nach der Art des Grundstücks, der Aufteilung/Anzahl in Nutzungseinheiten und den örtlichen Verhältnissen, die sehr unterschiedlich sein können. Eine Umlage der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ist vom Gesetzgeber nicht erlaubt, diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen.

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt den Eigentümern in § 21 Absatz 4 die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum vor. Je nach Alter und Größe des Gebäudes kann dieser Betrag sehr unterschiedlich hoch ausfallen. Informationen zur Höhe und Verwendung finden sie unter Fibucom: Die Höhe der Instandhaltungsrücklage.

Übrigens, bei Eigentumswohnungen zieht der von der Eigentümergemeinschaft eingesetzte Hausverwalter das monatliche Hausgeld von jedem einzelnen Eigentümer ein. Hier sollte der Eigentümer regelmäßig liquide sein. Verspätungen oder Nichtzahlungen führen schnell zu Rechtstreitigkeiten mit den übrigen Eigentümern. Nicht ungewöhnlich ist auch der sofortige Einzug des gesamten jährlichen Hausgeldes im voraus bei mehrmaligem Zahlungsverzug.

Was nach Abzug aller Kosten bei Ihrem Objekt übrig bleibt, können Sie mit der Excel-Tabelle Miete und Rendite selbst berechnen.

 

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